주택 대출 금리 현황과 전략

부동산 앱을 켤 때마다 한숨이 나온다

서울에서 전세 살고 있다. 보증금 2억 7천. 매달 월세 없이 사는 건 좋은데, 이 돈이면 어디 외곽에 작은 아파트를 살 수 있지 않을까 하는 생각이 계속 든다. 그래서 부동산 앱을 깔았다. 일주일에 세 번은 열어보는 것 같다. (열 때마다 가격이 올라 있어서 기분이 나빠진다.)

근데 집을 사려면 대출이 필수다. 현금으로 집을 살 수 있는 5년 차 개발자는 아마 없을 거다. 그래서 대출 금리를 공부하기 시작했다.

금리가 대체 어떻게 되는 건가

2025년 8월 기준으로 주담대(주택담보대출) 금리가 연 3.5%에서 5.2% 사이다. 은행마다 다르고, 조건마다 다르다. "연 3%대 대출 가능!" 이런 광고를 보면 그건 최우대 금리라서 실제로 받기 어렵다.

내가 조건을 넣어봤다. 5년 차 직장인, 연소득 6,800만 원, 신용점수 847점, 무주택자. 카카오뱅크에서 시뮬레이션을 돌렸더니 4.17%가 나왔다. 하나은행 앱에서는 4.38%. 우리은행은 4.52%. 같은 사람인데 은행마다 0.3%포인트씩 차이가 난다.

0.3%포인트가 별것 아닌 것 같지만 3억을 30년 빌리면 총 이자 차이가 1,847만 원이다. 차 한 대 값이다.

고정금리 vs 변동금리, 이 선택이 어렵다

고정금리는 현재 4.34.8% 정도. 변동금리는 3.84.3%. 변동이 0.5%포인트 정도 싸다. "지금은 변동이 싸니까 변동으로 하자"는 게 가장 큰 함정이라고 한다.

2022년에 변동금리로 대출받은 사람들이 금리 인상기에 이자가 갑자기 올라서 고생했다는 기사를 많이 봤다. 근데 지금은 금리 인하 추세라서 변동이 유리할 수도 있다. 솔직히 누가 맞는지 모르겠다. 경제학자들도 의견이 다르니까.

내 계획은 5년 고정 후 변동으로 전환하는 혼합형이다. 5년 안에 금리가 어떻게 되는지 보고 판단하겠다는 건데, 사실 이것도 도박이다.

대출 한도는 생각보다 적었다

DSR(총부채원리금상환비율) 때문에 대출 한도가 제한된다. 연소득 6,800만 원이면 DSR 40% 기준으로 연간 원리금 상환이 2,720만 원까지 가능하다. 이걸 30년 만기로 환산하면 대략 4억 2천 정도 빌릴 수 있다.

근데 여기에 내 기존 대출이 영향을 준다. 학자금 대출 잔액이 730만 원 있다. 이것 때문에 한도가 200만 원쯤 줄어든다. 학자금 대출을 먼저 갚는 게 나을 수도 있겠다.

계산기를 두들겨 봤다

3억 5천짜리 아파트를 산다고 치자. 자기자본 1억 (보증금에서 빼야 한다), 대출 2억 5천. 금리 4.2%, 30년 원리금 균등상환.

월 상환액: 122만 3천 원. 총 이자: 1억 9,028만 원.

대출 원금보다 이자가 거의 같은 수준이다. 30년 동안 4억 4천을 내는 거다. 이걸 보고 멍 때렸다. (5분 정도.)

청약이라는 변수

국민주택 청약통장에 7년째 넣고 있다. 월 10만 원씩. 현재 잔액 842만 원. 근데 최근에 알게 된 게, 내가 넣고 있는 금액으로는 경쟁력이 거의 없다는 거다. 특별공급 조건도 안 되고, 일반공급에서 당첨되려면 사실상 운이다.

솔직히 이 돈을 ETF에 넣었으면 수익률이 더 좋았을 것 같다. 근데 청약통장 해지하기가 심리적으로 힘들다. "혹시 될 수도 있잖아"라는 미련.

결론 같은 건 없다

공부하면 할수록 모르겠다. 지금 사야 하나, 더 기다려야 하나. 금리는 내려갈 수도, 다시 올라갈 수도 있다. 부동산 가격도 마찬가지. 확실한 건 하나, 결정을 안 하면 시간만 지나간다는 거다.

다음 주에 은행 상담 예약을 잡았다. 직접 가서 내 조건으로 정확한 금리를 확인하려고 한다. 온라인 시뮬레이션이랑 다를 수 있다고 하니까. 근데 상담사한테 "지금 사야 할까요?" 물어보면 "네 사세요" 할 게 뻔하긴 하다.